借地権の名義変更
建物は亡くなった方の名義であるけども、土地は借地というケースが良くあります。
このような場合に名義変更の手続きは必要でしょうか。
借地権とは
借地権とは、建物所有目的で他人の土地を借りる権利のことです。
自分の家を建築したいと考えた場合、新たに土地を購入するという方法もありますが、他人の土地に建築するという方法もあります。その際、勝手に他人の土地に家を建築することはできないため、その土地を借りる必要があります。その際に設定する権利が「借地権」です。
このように、「借地権」とは「建物所有目的」で土地を借りる権利を意味します。建物所有目的以外で土地を借りる場合には借地権とはいいません。また、あくまでも借りる権利に過ぎませんので、所有権とは異なります。
借地権の種類
借地権は地上権と賃借権の２つの種類があり、ケースとしては賃借権の方が多いです。
■地上権
他人の所有している土地を使う権利。土地の所有者の許諾がなくても、原則的には貸したり、建物の売却や担保の設定が可能
■賃借権
他人の所有している土地を使う権利だが、土地の所有者の許諾を得ないと、原則的には建て替え、建物の売却はできない
借地権の名義変更は必要？
借地上の建物の名義変更をすれば、借地権の名義変更はしなくてよいのかというと、通常は、借地上の建物の名義変更をし、相続によって借地権を取得したことを地主に連絡しておけば十分で、別途借地権の名義変更をする必要はありません（賃借権の登記は建物の名義変更することにより、一緒に名義変更されたことになります）。ただし、稀ではあるものの、借地権が登記されている場合には、借地権の名義変更をすることが必要です。
たまに、土地が借地権で建物を所有していた方が亡くなった場合に建物の名義変更をせずにそのまま放置しておく方がいます。
しかし、このような状態は好ましくありません。建物の名義変更をしていないので、土地賃借権の名義変更をしていないということでもあり、賃借権の権利が保全されていないのです。このようなケースでは賃借権の登記がされておらず、危険な状態です。
ですから、建物を所有しているけども、土地は借地であるケースも名義変更をする必要があるのです。
地主とのやりとりの注意点
（１）法定相続人への相続の場合
地主の承諾は必要なく、また、土地の賃貸借契約書の名義を変更する必要もありません。地主に対して借地権を相続によって取得したことを通知すれば十分です。譲渡承諾料（名義変更料）も不要です。
借地権を「相続」と「遺贈」のいずれによって取得するかで借地借家法の扱いが異なります。上記のとおり、相続であれば地主の承諾は不要ですが、次項で説明するとおり、遺贈であれば地主の承諾が必要です。
（２）法定相続人以外の人への遺贈の場合
地主の承諾と譲渡承諾料が必要です。譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％程度です。ただ、借地の事情は個々で大きく異なるので、この金額を目安にしつつ、個別の事情を考慮して最終的に決定されるのが通常です。
地主の承諾が得られなかった場合には、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申立て（借地借家法19条1項）が可能です。
（３）相続した建物を売却する場合は？
相続した借地権は売却することも可能です。ただし、借地権の売却には、地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに売却してしまうと、契約違反になって、地主に契約を解除されてしまうおそれがあります。また、地主の承諾を得て売却をする場合でも、通常は、地主に承諾料（相場は借地権価格の10％程度）を支払うことが必要です。
（４）相続後に建替えを行う場合は？
築年数が経っており、相続を機に建替えを検討する方もいるでしょう。その際、当事者間の合意によって増改築（建替えも含む）を制限する条項がある場合には、地主の許可を得ることが必要です。
許可を得られない場合には、裁判所に許可を求める申立てをすることが可能です（借地借家法17条2項・借地法8条の2第2項）。許可を得ないまま建替えをしてしまうと、地主に契約を解除されてしまうおそれがあります。通常は、地主に承諾料（相場は借地権価格の3～5％程度）を支払うことが必要です。
（５）地主とのトラブルを避けるために注意した方がよいことは？
上記のとおり、地主の許可を得ることが必要な場合も少なくありません。また、地主の許可を得るにあたって、承諾料が必要な場合もあります。そのため、建物の現況を変える場合には、地主の許可を得ることが必要かどうか、また、承諾料の相場を事前に調べた上で行動に移すことが地主とのトラブルを避けるために重要です。
名義変更（登記）は専門家に相談を！
これまで借地権の名義変更についてお伝えしてきました。
名義変更の手続きは書類集めなど複雑なことも多いです。
地権の売却や建替えの承諾を得られないなどの地主とのトラブルなどが発生することを防ぐためにも、建物や借地権の名義変更については専門家に相談することをおすすめします。
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